Gebühr für Mietverträge, Pachtverträge und sonstige Bestandverträge

Inhaltsverzeichnis

Allgemeine Informationen

Allgemeines

Die Gebühr für Bestandverträge fällt an bei Mietverträgen, Pachtverträgen oder Leasingverträgen und sonstigen Verträgen, wodurch jemand den Gebrauch einer unverbrauchbaren Sache auf eine gewisse Zeit gegen einen bestimmten Preis erhält. Gebührenpflicht besteht nur dann, wenn eine Vertragsurkunde vorliegt.

Von der Gebührenpflicht befreit sind

  • Verträge über die Miete von Wohnräumen
  • Urheberrechtliche und leistungsschutzrechtliche Nutzungsverträge sowie Patent-, Marken- und Musterlizenzverträge.
  • Bestandverträge, bei denen der für die Gebührenbemessung maßgebliche Wert 150 Euro nicht übersteigt.
  • Aufforderungsschreiben, mit denen die Entrichtung eines Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrages begehrt wird.

Die Gebühr beträgt im Allgemeinen 1 Prozent, bei Jagdpachtverträgen 2 Prozent von der Bemessungsgrundlage.

Die Höhe der Bemessungsgrundlage ist abhängig

  • von den vertraglich vereinbarten Leistungen (Entgelt) und
  • von der vertraglich vereinbarten Laufzeit (Dauer).

Die Bemessungsgrundlage berechnet sich aus dem Jahreswert der wiederkehrenden Entgelte mal Dauer zuzüglich der einmaligen Leistungen.

Hinweis

"Wohnräume" sind Gebäude oder Gebäudeteile, die überwiegend Wohnzwecken dienen, einschließlich sonstiger selbständiger Räume und anderer Teile der Liegenschaft (wie Keller- und Dachbodenräume, Abstellplätze und Hausgärten, die typischerweise Wohnräumen zugeordnet sind).
Wohnzwecken dienen Gebäude oder Räumlichkeiten in Gebäuden dann, wenn sie dazu bestimmt sind, in abgeschlossenen Räumen privates Leben, speziell auch Nächtigung, zu ermöglichen. Unter die Befreiung fällt nicht nur die Vermietung oder Nutzungsüberlassung der eigentlichen Wohnräume, sondern auch die mitvermieteten Nebenräume wie Keller- und Dachbodenräume. Auch ein gemeinsam (das heißt im selben Vertrag) mit dem Wohnraum in Bestand gegebener Abstellplatz oder Garten ist, wenn nicht eine andere Nutzung dominiert, als zu Wohnzwecken vermietet anzusehen.
Eine überwiegende Nutzung zu Wohnzwecken liegt vor, wenn das zu Wohnzwecken benützte Flächenausmaß jenes zu anderen Zwecken übersteigt.

Entgelt

Zum Entgelt zählen alle einmaligen und wiederkehrenden Leistungen, die die Bestandnehmerin/der Bestandnehmer (z.B. Mieterin/Mieter, Pächterin/Pächter) zu erbringen hat, um den Gebrauch der Bestandsache zu erhalten.

Derartige wiederkehrende Leistungen sind z.B. Miete, Betriebskosten, Kosten für Warmwasser und Beheizung, Versicherung des Bestandobjektes (z.B. verpflichtende Kaskoversicherung bei Kraftfahrzeugleasing), zu deren Bezahlung sich die Bestandnehmerin/der Bestandnehmer gegenüber der Bestandgeberin/dem Bestandgeber vertraglich verpflichtet hat. Dies auch, wenn sie z.B. über eine Hausverwaltung abgerechnet werden und an diese statt an die Vermieterin/den Vermieter zu leisten sind.

Als einmalige Leistungen kommen insbesondere Investitionsablösen, Baukostenbeiträge oder andere Beträge in Betracht, die die Bestandnehmerin/der Bestandnehmer der Bestandgeberin/dem Bestandgeber nur einmal zu leisten hat.

Zur Bemessungsgrundlage zählt auch die Umsatzsteuer, wenn diese im Vertrag zusätzlich zum Nettoentgelt vereinbart ist.

Dauer

Ein Bestandvertrag kann auf unbestimmte oder auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden.

Ein Vertrag auf unbestimmte Dauer liegt vor, wenn auch nur eine Vertragspartnerin/ein Vertragspartner in der Lage ist, den Vertrag jederzeit – wenn auch unter Einhaltung einer vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist – aufzulösen. Insoweit beide Vertragsteile für eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sind, liegt ein Vertrag auf bestimmte Dauer vor. Der Vertrag ist sowohl auf bestimmte als auch auf unbestimmte Dauer abgeschlossen, wenn beide Vertragsteile bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossen Vertrag für einen bestimmten Zeitraum (z.B. durch Kündigungsverzicht) an diesen Vertrag gebunden sind.

Besteht eine Option zur Verlängerung, also das Recht durch einseitige Erklärung das Bestandverhältnis zu verlängern, so ist dieser Verlängerungszeitraum von vornherein in die Gebührenbemessung einzubeziehen.

Bei einem auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag sind als Dauer drei Jahre anzusetzen.

Bei einem Vertrag auf bestimmte Zeit ist grundsätzlich diese vereinbarte bestimmte Dauer für die Berechnung der Gebühr heranzuziehen; bei einer Kombination von bestimmter und unbestimmter Dauer, sind der bestimmten Dauer drei Jahre hinzuzurechen.

Ermittlung der Bemessungsgrundlage in Kurzfassung

Vertragsinhalt

Bemessungsgrundlage

Vertrag auf bestimmte Dauer

Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen x bestimmte Zeit + einmalige Leistungen

Vertrag auf unbestimmte Dauer

Jahreswert der wiederkehrenden Leistungen x 3 + einmalige Leistungen

Vertrag auf unbestimmte Dauer mit einseitigem Kündigungsverzicht auf bestimmte Zeit

unbestimmte Dauer

Vertrag auf unbestimmte Dauer mit zweiseitigem Kündigungsverzicht von verschiedener bestimmter Dauer

bestimmte Dauer so viele Jahre, als vom zweiseitigen Kündigungsverzicht umfasst sind + unbestimmte Dauer

Vertrag auf bestimmte Dauer, bei Nichtkündigung einmalige Verlängerung um eine weitere bestimmte Zeit

bestimmte Zeit + bestimmte Zeit

Vertrag auf bestimmte Dauer, bei Nichtkündigung Verlängerung um jeweils eine bestimmte Zeit oder auf unbestimmte Dauer

bestimmte Zeit + unbestimmte Dauer

Vertrag auf bestimmte Dauer, eine Vertragspartnerin/ein Vertragspartner oder beide Vertragspartnerinnen/Vertragspartner können jederzeit unter Einhaltung einer bestimmten Kündigungsfrist kündigen

unbestimmte Dauer

Vertrag auf bestimmte Dauer, eine Vertragspartnerin/ein Vertragspartner oder beide Vertragspartnerinnen/Vertragspartner können nur bei Vorliegen bestimmter im Vertrag genannter eng abgegrenzter Kündigungsgründe jederzeit kündigen

bestimmte Zeit

Vertrag auf bestimmte Dauer von über 18 Jahren

höchstens 18 Jahre

Selbstberechnung/Einzahlung

Die Gebühr ist von der Bestandgeberin/dem Bestandgeber, z.B. Vermieterin/Vermieter, selbst zu berechnen und beim Finanzamt Österreich - Dienststelle Sonderzuständigkeiten über FinanzOnline einzuzahlen (siehe dazu die Erläuterungen zur Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren – Geb1a). Erfolgt die Zahlung nicht über FinanzOnline, ist die Gebühr mit dem Formular Geb1 anzumelden und an oben angeführtes Finanzamt abzuführen. Die Verpflichtung der Bestandgeberin/des Bestandgebers zur Selbstberechnung, Anmeldung und Einzahlung wird auch nicht dadurch aufgehoben, dass sich vertraglich die Mieterin/der Mieter zur Zahlung der Gebühr verpflichtet!

Keine Verpflichtung zur Selbstberechnung besteht in folgenden Fällen:

  • für atypische und gemischte Rechtsgeschäfte, deren Beurteilung als Bestandvertrag nicht zumutbar ist,
  • für Rechtsgeschäfte, bei denen Leistungen von einem erst in Zukunft ermittelbaren Betrag abhängen und
  • für Rechtsgeschäfte, bei denen der Bestandgeberin/dem Bestandgeber eine persönliche Befreiung von der Gebühr zukommt.

Die Anmeldung muss bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld erfolgen. Der Vertrag ist dem Finanzamt nicht zu übermitteln, auch nicht dem Formular Geb1 anzuschließen.

Um eine korrekte Verrechnung der Zahlung zu gewährleisten, sind Finanzamtsnummer und Steuernummer der Bestandgeberin/des Bestandgebers sowie der Verwendungszweck anzugeben. Die Vorgangsweise zur Erlangung einer Steuernummer, die Kontonummer des Finanzamtes Österreich - Dienststelle Sonderzuständigkeiten sowie weitere Informationen zur Entrichtung der Gebühr können den Erläuterungen zur Anmeldung über die Selbstberechnung der Gebühren – Geb1a entnommen werden.

Beispiel

Ein Mietvertrag wird mit Datum 12. Juni unterfertigt. Die Selbstberechnung, Anmeldung und Einzahlung muss bis 15. August beim Finanzamt erfolgen.

Selbstberechnungsvermerk

Auf sämtlichen Vertragsurkunden (Original, Gleichschriften, nachträglich errichtete Urkunden) ist ein Vermerk über die erfolgte Selbstberechnung anzubringen, der

  • den Gebührenbetrag,
  • das Datum der Selbstberechnung und
  • die Unterschrift der Bestandgeberin/des Bestandgebers

enthalten muss.

Selbstberechnung durch einen Bevollmächtigten

Die Bestandgeberin/der Bestandgeber kann auch einen der nachstehend angeführten Parteienvertreterinnen/Parteienvertreter bevollmächtigen, für ihn die Bestandvertragsgebühr zu berechnen und abzuführen. Parteienvertreterin/Parteienvertreter im Sinne des § 33 TP 5 Abs 5 Z 4 GebG sind

  • Rechtsanwältinnen/Rechtsanwälte,
  • Notarinnen/Notare,
  • Wirtschaftstreuhänderinnen/Wirtschaftstreuhänder,
  • Immobilienmaklerinnen/Immobilienmakler und Immobilienverwalterinnen/Immobilienverwalter im Sinne der Bestimmungen der GewO und
  • gemeinnützige Bauvereinigungen im Sinne der Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes.

Selbstberechnung durch den Bestandnehmer

Das Finanzamt Österreich hat Bestandnehmerinnen/Bestandnehmern (z.B. Mieterinnen/Mieter), zu deren Geschäftstätigkeit laufend der Abschluss von Bestandverträgen gehört und die Gewähr für die ordnungsgemäße Einhaltung der Gebührenvorschriften bieten, auf Antrag zu bewilligen, dass die Gebühren selbst berechnet und bis zum 15. Tag (Fälligkeitstag) des dem Entstehen der Gebührenschuld zweitfolgenden Monats an das Finanzamt Österreich entrichtet werden.

Bestandnehmerinnen/Bestandnehmer, die von der Befugnis zur Selbstberechnung Gebrauch machen wollen, haben beim Finanzamt Österreich die Zuteilung einer Steuernummer zu beantragen.

Macht die Bestandnehmerin/der Bestandnehmer von ihrer/seiner Befugnis zur Selbstberechnung Gebrauch, erlischt die Verpflichtung zur Selbstberechnung der Bestandgeberin/des Bestandgebers.

Hinweis

Nähere Informationen zur Führung von Aufschreibungen, Anmelde- und Entrichtungsfristen entnehmen Sie den Erläuterungen zu den Aufschreibungen über die Selbstberechnung der Gebühren für Rechtschäfte – Geb2a.

Anzeige beim Finanzamt

Wenn keine Selbstberechnung vorzunehmen war oder vorgenommen wurde, ist der Bestandvertrag beim Finanzamt (→ BMF) bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld anzuzeigen (da für gebührenbefreite Bestandverträge, wie beispielsweise Wohnungsmietverträge, keine Gebührenschuld entsteht, besteht keine Anzeigeverpflichtung). Die Anzeige erfolgt durch Vorlage eines Originals der Vertragsurkunde oder einer Abschrift, die beim Finanzamt verbleibt. Das Finanzamt erlässt einen Gebührenbescheid und kann bei verspäteter Gebührenanzeige oder im Falle der Verletzung der Selbstberechnungsverpflichtung eine Gebührenerhöhung festsetzen.

Betroffene Unternehmen

Jedes Unternehmen, das einen Bestandvertrag abschließt, wenn darüber eine Vertragsurkunde vorliegt.

Fristen

Die Anmeldung muss bis zum 15. des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Gebührenschuld erfolgen.

Zuständige Stelle

Finanzamt Österreich - Dienststelle Sonderzuständigkeiten

Rechtsgrundlagen

Experteninformation

Es steht keine Experteninformation zur Verfügung.

Zum Formular

Online-Verfahren

Letzte Aktualisierung: 1. Januar 2024

Für den Inhalt verantwortlich: Bundesministerium für Finanzen